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北京这样干将把楼市领往何方

发布时间:2020-02-15 17:44:21

北京这样干,将把楼市领往何方?

新年伊始,楼市接连传来两条大消息:

1、2017年普通住宅用地出让为零的深圳,宣布在2018年2月1日即将出让的一块“普通住宅用地”上,实施限售5年的政策。这意味着,北上深“普通住宅不限售”(不含限价房、政策住房)终结了。

2、北京将在2018年春节前搞一场“土地盛宴”,1月4日到2月6日,将有26宗土地出让,其中大部分为住宅用地,这意味着2018年前40天,北京就将获取700亿的卖地收入!

关于“消息一”,我在专栏里最早做出了分析,“5年不准卖”的标题在自媒体上连续刷屏了好几天。今天重点探讨一下北京楼市的异动。

下面是2017年和2016年卖地收入前10名的城市排行:

(数据来源:易居研究院智库中心)

(数据来源:易居研究院智库中心)

可以看出,2016年北京在土地政策上有点惜售。结果从2016年到2017年3月,北京房价出现了两轮大幅上涨。尤其是2017年春节后的大涨,引起中央的重点关注,随后北京连续出台了重磅调控措施,并大幅增加了土地供应。到年底,又开始大幅增加租赁用地、共有产权用地的出让。

于是,2017年成为北京有史以来供应土地最多的一年,住宅用地供应达到了创纪录的721公顷,卖地收入达到了2800多亿元,几乎是第三名(上海)和第四名(南京)的总和。

2018年,北京继续“疯狂”。前40天,就将再次收获至少700亿的卖地收入,远远超过去年同期。

北京为什么“疯狂卖地”?是因为财政遇到了困难吗?

当然不是。北京是地方财政收入位居第二的城市,年地方财政预算内收入(不含卖地)在5000亿以上,几乎相当于4个广州或者1.6个深圳。北京不仅自己的钱足够花,还是中央财政的重要来源。

即便是2017年2800亿的卖地收入,占北京地方总财力的比重,也不过三分之一左右。

北京从2017年中开始发力大举卖地,一个重要的原因是:为了“补库存”,增加未来的供应,平抑房价。不仅普通商品住房的用地大幅增加,还大幅增加了租赁住房、共有产权住房的用地。

比如在“共有产权住房”上,北京2017年供应土地38宗,用地面积达到207公顷,对应着403万平方米的规划建筑面积。

这将给楼市带来什么影响?

1、给全国树立一个榜样,用“增加住宅用地”这种实质性的措施,来平抑房价,尤其是未来的房价。

2、全面落实中央的“住房制度改革”,真正实现住房供应的“三分法”,让保障房、共有产权住房和普通商品房都能提供足够的供应量,实现三大渠道一起扩大供应。

3、对于北京的做法,上海、杭州、武汉、成都、重庆等城市有追随的迹象,这些城市的供应量都非常大。这将让上述城市未来人口吸引力、人口容量大增

4、扩大供应,可以有效缓解房价上涨压力。再加上“北三县”(廊坊的大厂、香河、三河)和“南三县”(雄安新区的雄县、容城、安新)的分流作用,以及北京严格控制人口增长,北京房价在未来两三年出现“跳涨”的可能性有所降低。

北京房价会因此出现“趋势性”的下降吗?这个恐怕也很难。北京目前汇聚的资源太多,我的判断是,北京未来有可能成为中国唯一的“超一流城市”,不仅深圳、香港、广州不是对手,上海也远远不是对手(北京汇聚的资金已经是上海的1.3倍)。北京不仅拥有实力强大的央企,还拥有中国一半的独角兽企业,北京是一个“金融中心”、“科技创新中心”通吃型的大城市。不增加土地供应,北京未来的房价将非常令人恐怖。即便是这样大量供地,也只能保持稳定而已。

上图:北京有多强?这个上市公司(含海外)市值排行,可见一斑。(转自:中国基金报)

5、唯一不能跟随北京的脚步,大量供应住宅用地的城市是深圳。深圳的总面积是1997平方公里,其中一半是山,是生态红线保护的区域;北京六环内的面积是2267平方公里,已经超过深圳全部面积。深圳未来只能通过地铁,把几百万深圳人送到东莞、惠州,甚至中山居住。这事实上已经成为深圳的基本政策,官方已经这样公开宣布过。

一方面想控制大城市的人口,另一方面又被迫不断增加大城市的住房承载力,这就是当前大城市管理中的矛盾。中国就这样,在犹犹豫豫当中,把城镇化搞成了“大城市化”、“大城市圈化”。

中心城市“近乎疯狂”的土地供应,已经敲响了多数三四五线城市衰落的钟声!

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